標的:
2534 宏盛
分類：多/空/討論/心得
多
分析/正文：
1.產業面
央行即將召開會議，市場各種鬆綁版本都有，待楊總裁出來解惑，但不論鬆綁力道大小，
產業最壞的情況已過。往往股價最兇的時候就是產業最壞情況都可預期或是個股虧轉盈
時，這時候報酬率最甜美。
前一波營建股大漲主要受惠新青安1.0跟重劃區、中南部房價低基期的背景，股價漲幅最
大聚焦在南部推案跟成屋最多的(如永信建、京城)，兩者差別在於配息；另外就是預售(如
海悅、愛山林)。
但隨著前年的[金龍海嘯]影響，壓力最大也是這些，反而是雙北(特別是台北市)受惠
這波股市大多頭，不少是搬現金買房，所以雙北精華區不怕價格貴就怕沒好案件的感覺
特別明顯。
因此預期下半年這產業有機會觸底反彈的話，首選以雙北成屋多的為主(北士科周遭或
捷運紅線沿線)，因為預售怕變數多，所以雙北新成屋多的有機會成這波主流。
2.選取條件
本淨比低、雙北推案或成屋多為主、殖利率能見度高且至少6%以上、近年完工或認列高峰
3.基本面
不用太多介紹，老牌建商，知名建案為仁愛路上的宏盛帝寶。
目前公司公司建案地點大多以雙北為主，在士林石牌、北投、淡水等地區以及汐止、
新莊副都心都有佈局。
目前最新每股淨為31.8元，淨值比不到0.6。
下週除息，現金股利1.5元，近十年平均現金股利約1.3元，殖利率約5%，目前殖利率
超過8%。公司在法說會以及股東會上皆有透漏，未來配息政策會往穩定配息為主，若
當年度獲利獲利高會穩定的配發率(約7~8成)，若當年度EPS不滿1元會用資本公積配發，
讓公司整體現金殖利率維持在一個穩定的高水準。
目前公司成屋銷售主要有汐止的宏盛心，全案總銷35億，大約還有25億可售，且銷售坪數
符合市場主流；位於淡水的海洋都心三期，全案總銷37億，目前出租為主且滿租，租約到
期的陸續轉售，但由於持有多年，所以成本很低淨利高。
另外公司目前興建中且即將完工認列及銷售的主要有位於石牌捷運站旁的石牌案，法說會
上公布的總銷為70億，但那是五年前的每坪單價來估算，以目前士林北投一帶每坪150萬上
下，若以周遭每坪單價來計，預計總銷金額至少可上看130億以上，由於那附近近年沒有較
為指標的新建案，此案有機會成為士林北投區的指標案，且坪數規劃也符合目前市場偏好
的格局，預估今年下半年拿到使照開賣，搭配輝達進駐北士科、股市多頭以及下半年即將
推出的新青安2.0帶動下，有機會提升不少買氣；另外就是位於台北市中山區的淬白，總銷
4.2億元，已完銷，預估下半年拿到使照可認列。
通常一個建案完銷大概需要2~5年不等，要看總銷金額大小而異，萬一中間有政策等外在
因素影響下大多影響約半年到一年。
整體而言，公司目前成屋未售+即將完工認列或銷售+已明確規劃的建案加總起來，以其總
銷金額推算其獲利，可望超過三個股本以上。
另外公司目前公告在新北淡水淡海段及新市段加起來尚有約2.5萬坪左右的土地庫存，另外新北
新莊亦有約1500坪土地，持有皆超過20年以上，持有成本極低，若不算開發利益，單純庶
地案土地市價來計，持有市價估計起來恐怕超過200億，若都不開發純出售光土地價值就
可能讓其每股淨值提升超過30元。
其實跟寶佳入主中工概念類似，這種老牌營建股往往很像資產股，擁有龐大的資產，所以
用目前股價不到20元而言，等於擁有一個淨值上看百元價值的公司。
但不同於其它看的到吃不到的資產股來說，該公司近年在專業經理人帶領下，從以前久久
推一大案子，轉型為希望每年或多或少都有一兩個指標建案可以完工完售認列，讓獲利慢
慢趨於穩定，且不同於以往大坪數為主，近年大多推出符合市場主流的中小坪數建案。
4.籌碼技術面
技術面跟許多營建股一樣處於長期低檔，加上近期傳產銅板股一有利多消息往往會走一大
波，可謂在台股高檔震盪下一個防禦性的選擇。鮑魚龍蝦的電子股吃久了也會想來一點清
粥小菜的高現金殖利率傳產股來過日常生活。
大股東以及千張大戶穩定在65~70%，且近期一直在增加，過往也曾經是投信基金買過的
標的，籌碼相對穩定。
5.題材面
淡江大橋完工通車、輝達進駐、台股多頭雙北精華區搬現金換房需求增溫、央行立場
逐漸放鬆、新青安2.0初版看出雖條件變多但金額變高反而更好、新北大巨蛋選址
(淡水跟樹林擇一)、今年年底地方大選
進退場機制：
2017~2018年是公司獲利高峰年，EPS分別為3.7以及4.1元，股價最高來到42.3元，若
以未來公司可認列以及殖利率回推，股價可望先上看40元。
有回檔就會想逢低慢慢買一點當存股，因為土地房子價值就在那跑不掉，加上殖利率
很好，因此會有一些部位逢低配置當長投持股。
以上淺見，歡迎討論

感謝分享 但建議順勢而為 時間成本也是成本營建只有買達欣工，還是喜歡跟科技業綁一起的

把錢放被動跟半導體不香嗎？