台積電效應發威？日本外資炒房「台灣佔6成」　專家曝嚴重後果
ettoday
張方瑀
日本房地產市場持續飆升，東京23區的大樓平均價格已突破1億日圓，面對房價高漲，日
本政府目前卻傾向「暫緩」對外國人購買大樓實施限制。究竟為何設限如此困難？若放任
現況發展又會帶來什麼後果？專家警告，若政府怠於規範，一般家庭與年輕世代恐被徹底
擠出都會區。
國安用地嚴管　外國人購屋限制卻「暫緩」
據了解，日本政府目前的方針，僅針對國家安全保障上具重要地位的土地（如自衛隊基地
與核能發電廠等）加強取得限制，將周邊約1公里內的調查權限擴大，從以往的「事前申
報制」嚴格化為「許可制」。不過，這項限制並非僅針對外國人，日本人也同樣一體適用
。
然而，在房價飆漲背景下備受矚目的「外國人購屋限制」，政府已確定將「暫緩實施」。
東京房價10年翻倍　台灣買家狂掃佔6成
日本大樓價格的飆漲幅度相當驚人。東京23區的大樓均價從2012年的5283萬日圓，一路狂
飆至2023年的1億3613萬日圓，翻了超過一倍；近畿地區也從2012年的3438萬日圓上漲至
2023年的5328萬日圓。
國土交通省去年11月公布的數據（2025年1月至6月期）顯示，外籍居民在東京新宿區持有
大樓的比例高達14.6%；近畿地區整體為2.1%，大阪市則達到4.3%。
第一Life資產管理經濟研究所經濟學家永濱利廣指出，在歷史性日圓貶值的背景下，外國
投資客眼中的日本房地產相當便宜。值得注意的是，若以國家和地區來看，台灣以62.3%
的佔比一枝獨秀，其次為中國（9.7％）、新加坡（6.8％）、香港（4.9％）、英國（4.9
％）與美國（4.2％）。
永濱利廣分析，這主要是受到台灣半導體龍頭台積電（TSMC）在熊本縣菊陽町建廠的影響
，帶動台灣資金進駐購買房地產。如今投資客的目光也從東京逐漸轉向近畿、中部與名古
屋等地，呈現分散化趨勢。
富裕層也愛炒房　WTO協定成「卡關」漏洞
事實上，房價狂飆不全是外國人的問題，永濱利廣點出，日本國內的富裕階層也積極透過
轉售來買賣，國內同樣存在投機行為，這也是政府暫緩「僅針對外國人設限」的原因之一
。
此外，日本難以限制外國人置產的另一個阻礙是世界貿易組織（WTO）的協定。
原則上，會員國必須對本國國民與外國國民一視同仁，許多國家在加入時都納入了限制外
國人取得土地的「保留條款」，但日本當年疑似為了優先吸引外資並未納入。如今若要事
後追加，必須經過所有會員國談判同意，程序上極度困難。
全球掀外國人購屋禁令　專家籲：應全面限制投機轉售
永濱利廣解釋，新冠疫情期間全球為了支撐經濟，向市場釋出大量資金，導致全球房地產
齊漲。
為了遏止房價，海外已有加強管制的動作，例如加拿大因移民增加導致住宅需求擴大，自
2023年起原則上禁止外國人購買住宅用房地產4年；澳洲同樣自2025年起2年內，禁止外國
人購買投資用的中古屋。
面對日本的現況，永濱利廣呼籲政府不能單憑WTO協定就放棄對策。目前部分大型房產公
司為了防止投機性轉售，已開始實施「避免出售給同一人」的自主限制。
他警告，若國家怠於完善法規，都會區的房價將會被投機熱錢進一步炒高，最終恐導致一
般家庭和年輕世代被徹底排除在都會區之外。他強調，管制的對象不應僅侷限於外國人，
而是有必要針對「投機性轉售行為本身」進行全面規範。
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