生育率剩0.7?
生不如買 房價才是國安問題
2025 年，台灣生育率續創新低。根據內政部統計，1 至 5 月出生人數僅 3.9 萬人，推
估全年約 9.3 萬，總生育率（TFR）估落在 0.71，為全球主權國家最低。死亡人數則高
達 21 萬，顯示人口已進入深度負成長，生死比近 1：2，且下降趨勢仍未止步。
根據分析，台灣的少子化問題已非單一社會現象，而是系統性人口崩解，其速度與規
模在全球史上亦屬罕見。不同於歐洲國家經歷長期低生育逐步適應，台灣僅十年間生育率
自 1.2 滑落至 0.7 以下，速度之快導致社會、經濟、教育、勞動、軍備等多層結構尚未
完成轉型，便已面臨收縮壓力。
與生育率同步崩落的，是交易量的急凍與政府的沉默。六都實價登錄顯示，2025 上半年
成交量年減逾 30%，惟價格仍維持高檔。北市預售屋站上百萬單價，中部七期亦普遍維持
每坪 60 至 70 萬。儘管建材成本自 Q1 起已下滑約 8%，但價格多透過暗折、贈裝潢、
低自備等手法處理，實質價格與開價呈現脫鉤，外界難以辨識市場實況。
支撐房市的關鍵並非基本面，而是寬限期。根據財政部與金管會資料，「青年安心成家貸
款」核貸件數已突破 30 萬，其中超過七成使用五年寬限期，買方僅繳利息、不還本金，
使得價格虛穩、成交假象延續。市場專家預估，自 2027 年起將出現大規模青安貸戶進入
本息攤還期，屆時若利率上升或房價調整，恐將引爆負資產與拋售潮。
中國大陸房市正是前車之鑑。自 2020 年疫情爆發後，中國為挽救經濟迅速放寬信貸與地
產限制，帶動房價短期暴衝，至 2021 年觸頂。隨後進入下跌週期，歷經以下階段：
2021 年 Q3：成交量驟減，限貸、限購、三道紅線政策同步上路，導致資金鏈緊縮，購屋
信心快速崩潰。
2021 年 Q4：房企違約連鎖爆雷，恒大、融創等大型房企資金斷鏈，引爆系統性風險。
2022 年起：爛尾樓潮擴大，大量停工建案引發「停貸潮」，購屋者拒付貸款，民怨升高
。
2023 年：地方政府財政惡化，賣地收入驟減，地方建設與房市刺激無以為繼，中央干預
無效。
2024～2025 年：房價實質重挫，多數三四線城市房價腰斬，一線城市亦跌幅達 20～30%
，市場信心未復。
整體來看，這一波中國房市的「由盛轉衰」，從寬鬆過度、監管過重、房企爆雷到地方政
府財政崩壞，是人口結構與財政體質長期失衡的總爆發。專家指出，儘管台灣制度架構不
同，但在人口斷崖、財政緊縮與信心萎縮三重夾擊下，市場自我修正機制終將啟動。
與台灣結構相近的香港亦難倖免。自 2019 年反送中運動及疫情衝擊後，人口外流加劇，
資金撤出，房價指數從高點下跌逾兩成，空置率上升。雖港府祭出減稅、貸款寬限等措施
，卻無法扭轉需求萎縮與市場信心崩解的趨勢。
與此同時，南韓自 2024 年下半年起啟動積極托育與房市調整政策，包括擴大婚育補貼、
提供育兒現金、推進社宅建設，初步成效顯現。根據韓國統計廳數據，2025 年前四月出
生數回升，推估全年總生育率將回升至 0.75；房價自 2022 年高點下修後，也於 2024
年見底回穩。人口政策與房市調整形成聯動，成為亞洲少數走出「滯脹＋少子化」雙困境
的案例。
反觀台灣，人口斷崖的狀況全世界前所未見，房市的政策重心始終聚焦於「穩價」、「挺
建商」，資源配置失衡嚴重。根據 2024 年中央政府總預算，住宅支出達 777 億元，托
育與育兒補助僅 427 億元，比例近 2：1。地方政府亦普遍將資源優先挹注於交通建設與
土地開發，人口對策明顯滯後。
除了市場本身的脆弱性，國家財政也漸露疲態。審計部資料顯示，勞保基金財務缺口不斷
擴大，政府近年已撥補逾千億元，預計 2028 年前仍需年年挹注；老年人口激增導致長照
與健保財政吃緊；台電虧損連年惡化，2025 年負債總額突破一兆，皆需中央以特別預算
支應。若經濟成長趨緩、稅收減少，政府恐將無力維持當前對房市的撐盤動作。
房市走勢預估如下：
台北市核心區：跌幅約 10～20%
台中七期、西屯等區：跌幅約 15～30%
雲林、彰化、嘉義等非都會區：可能修正 30～50%
種種跡象顯示，台灣已進入高度不對稱的政策環境：房價至上、人口失序、財政透支。專
家直言，若不及早重構優先順序，未來將不僅是房價調整，更是國力結構的全面性鬆動。
在這樣的政策結構下，房市不僅是一種資產，更成了台灣政府傾全力維穩的核心工具。
這不只是房市問題，更是國本問題。
孩子可以不生，房價不能不漲。
有沒有房價會不會繼續創新高的八卦？