如果用建案總成本跟實際銷售金額來看
小建商的利潤的確只有十幾趴
大建商或品牌建商的利潤大概可以到二十幾趴
但一個建案光蓋就有四五年
更不用說前開發 整合
一個建案 從無到有 起碼六七年起跳
更不用說都更危老這種一個案子可能要花上十年的時間
如果真的只賺這點錢
有可能這麼多建商嗎？
簡單講
建商講求的是自有資金投報率
什麼意思？
就是實際自己出的錢的資金投報率
一個建案 除了建商自己的錢外
他還會跟銀行融資、用預售屋的預售款來支應
舉個實際的數字例子
一個建案 假設從頭到尾 從開發到蓋好全部費用需要30億
假設他總銷金額往上抓15趴好了
那就是34.5億
看起來很像他可能花了五六年蓋才賺這四五億
但費用的30億 他通常能跟銀行借個5～6成
那就是18億可以跟銀行借
總銷的34.5億，通常完工前的預售款可以收2～3成
我們算兩成就好那
那差不多是7億
18+7=25億
代表一個案子雖然需要30億 但建商自己實際只要出5億就好
對他來說 他最後的自有資金投報率是4.5/5=90%
當然這是很簡略的算法
沒把時間成本算進去
所以建商的獲利當然不是他說的這麼低
建商在做的其實就是開槓桿
槓桿開的越大他當然自有資金投報率越高
但開槓桿開越大的建商 在遇到銀行斷頭 或是景氣波動的時候當然就越容易倒