作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2016-04-18 09:26:38※ 引述《Paul1017 (倫倫)》之銘言：
: 請問一下
: 之前聽到說
: 十年後台灣大學生少三分之一
: 房價一定會跌
: 還有房子越蓋越多
: 人卻越來越少
: 所以房價會下跌
: 想請問大家
: 少子化真的會影響房價嗎
: 有沒有這方面的八卦
現在人越來越依賴都市.
所以會變成都市無視少子化.
農業型社會崩潰.
你去農業型的鄉鎮聚落看,滿地老透天沒人要..
那個整也不是不整也不是,土地又沒價值因為四周空地太多.
但是都市喔,有再出租的就知道,六都哪一都房子是難租的.
因為現在人.要醫療,要生活機能,要方便性...
還沒到都市過的老人可能習慣鄉村生活還免牆可以窩在鄉村.
只要他到一次都市後,就回不去了...
因為,你老了還騎車??都市有捷運有公車.
你老了看醫生都市才有足夠醫療資源.
你老了買家用品買OOXX還跑大老遠?都市隔壁7-11就先解決大半,其它去遠一點的家樂福.
so...大多人都是到了都市後回不去,極少數才有辦法反過來離開都市.
更不用說年輕一代,不煮飯外食族,要網路,有自己的嗜好等等.
很多人都在講,年輕賺一筆錢,老了回鄉下去??
或是甚麼鄉下有房子,退休後回家去住??
太難了拉....年輕賺一筆錢,你老了最多台北不住到台中高雄市區.
你想台北賺一筆錢,60歲後到美濃去住就不太容易...
so....其實市區的磁吸效應第一個就先完全抵銷掉少子化的影響.
現在是連老人都會從鄉鎮跑進都市和年輕人搶住宅.
尤其是有錢老人,也許年輕的時候再鄉鎮有甚麼投資,或是大地主.
老了之後變換資產搬到都市去住....
對喔,不要指著農舍跟我講,有人搬出去了阿.
我家也蓋過農舍,農舍有些是有錢人假日度假屋,有些是政商名流談事情用的.
很多農舍的屋主,平時不住農舍.
另外,你以為整理一塊不要太大,3分的空地很簡單嗎??
我家那時候有在當地請人幫忙的,一天給個一千塊讓他幫忙收成水果,打掃,打草,施肥.
怎麼可能自己全部親力親為..你老人了耶...更何況你不適從小務農到老的.
另外,3分的同一種作物管理,和你弄農舍3分地有花園有水池有各種果樹是不一樣的.
你那麼複雜,管理起來超麻煩...所以通常都會請人.
so...鄉下開心農場的生活和都市人的幻想其實差很多的.
這是第一點,都市化人口磁吸效應.
第二點,台灣外來觀光人數都已經七百萬人次了.
觀光人口基本上台北台中高雄人次都是非常的高.
所以觀光人口佔據掉非常多的住宅空間.不只是觀光景點花東,都市更是.
這些住宅空間我看應該是已經差不多少子化減少的需求數量..
所以基本上少子化遇到觀光已經被打平了....
第三點,外勞.
外勞量持續豪姣的暴增.
那種暴增數字我不知道該說甚麼...
少子化在外勞量暴增比較下完全不能看...
第四點,小家庭化.
現在市區大坪數出租出租也比較困難就是指標.
現在不是大家庭時代,一家五個八個住在同一戶.
家戶人口我記得已經降到2.3...從4.x開始降的.
這代表甚麼??
本來需求例如是100戶大坪數,現在需求會變成170戶小坪數.
你戶數需求增加量非常大,並且都是小坪數需求.
因此兩房三房盛行也是這樣子...
這種戶數需求量暴增,也是非常可怕的.
少子化一直是假議題.
這從租金就可以看的出來.
六都租金都一直在長.
這跟買不買房無關,這適硬性的住宅需求造成的價位上升.
少子化現象在都市完全看不到...
這種在做大量出租的最清楚.
你看的到你的各種類型的房子,住進來了那些人...
然後直接體會市場上住宅的需求性變化等等.
當然我知道太多人都處於夢想中..XD
或是嘲笑某些開天價租不掉的物件說"你看看,那間租了那麼久還沒租掉"
這種就是典型只看自己想看的...
真正的指標是租金行情...你租太便宜自然被秒殺,你租太貴自然租不掉.
但是永遠都只有租不掉的價格,沒有租不掉的房子.
就算是公告這間是凶宅,一樣可以輕鬆租掉,只要你價格可以降的到需求面上.
(基督教徒會跑過來租...)
甚麼東西都有行情...低於行情救出的去.
而我們觀察的需求,是觀察行情,而不是無腦的亂挑一個物件,觀察他的狀況.
so....基本上呢,太多人都沒真正踏入不動產.
躲在外面幻想.
所以才會有很多錯誤的觀念.
然後發現,奇怪為啥跟自己的理論不太一樣的結果.
就開始找藉口=>房子不是買來住的是買來炒的,這只是惡性泡沫的前兆之類的幻想.
但其實你看包租公有在撤離嗎??..沒有阿,還越做越爽.
為啥?阿因為租金漲了阿...需求暴增,他們看到的是蒸蒸日上的住宅需求.
阿你們講甚麼少子化,人口外移....他們可能想了一下,然後繼續當爽爽包租公.
理由就是這樣子.
數據很多時候都有很嚴重的誤判問題.
就像高雄人口.
高雄去年工作人口增加一萬五,但是戶籍人口外移.
你看戶籍人口是外移的,但你看勞健保都是增加並且是明顯增加.
阿就是因為高雄老屋太多新屋蓋的沒別人多.
老屋很多容易在早期裡面掛了一大堆戶籍..自然很容易遷出去.
新屋一定掛戶籍,,因為稅金比較高的問題.
自然誰新屋蓋得多,誰人口增加就大..
你看台北戶籍人口增加量是怎樣,我記得還一度變過負的..
阿台北人口外移??....
台北狀況當然跟高雄有點不一樣.
台北狀況比較像,房子落入少數人手上...
所以例如本來100間100個屋主,這樣戶籍人口100.
結果50間落入50個屋主手上,這樣戶籍人口就降為50...
台北人口增加量大幅萎縮是這樣來的...少數人把更多的房子都買起來.
但其實六都也都有這種現象,只是某些地方新屋太多可以抵銷掉這種壟斷狀況.
台北沒啥土地可以蓋新屋,所以在戶籍人口移動上就可以看得出這種狀況.
至於房子有沒有人住??..你去實習當個兩個月代租代管的仲介就知道了.